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合肥人才引进政策2018:合肥出台人才引进政策,房价会上涨吗?

2018-05-13 16:05:35feiadmin162°c
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原标题:合肥出台人才引进政策,房价会上涨吗?

千呼万唤始出来,在周边其他省会城市先后出台人才引进政策之后,合肥终于拿出了自己的方案。消息一出,粉丝群里炸开了锅,纷纷让我分析合肥下一步房价走势,我年前在小密圈里预测合肥人才政策会在年后三四月份出台,总算没让我失算。

其实合肥之前已经对外公布了人才引进政策的征求意见稿,拟定对新落户的高校、职校毕业生首套房不限购,而这次人才引进政策正式出台,不过是另外一只靴子落了地。

根据合肥市公布的人才引进政策:

合肥人才引进政策2018:合肥出台人才引进政策,房价会上涨吗?

人才落户购房条件比我想象中宽松很多,原以为只是针对三年以内的高校毕业生,而目前放宽至40岁以下的本科学历,力度较大。去年底南京出台人才引进政策时,我撰文指出合肥跟进出台的可能性极大,并且基本会照抄南京,如今看来,合肥政策跟南京几乎如出一辙(公号“小易论楼市”《南京打响“曲线救市”第一枪,合肥你跟么?》)。

其实之前的文章中,我已经分析过人才政策出台后合肥的房价走势(公号“小易论楼市”《合肥拟取消高校毕业生购房限制,房价会上涨吗?》),这次根据政策出台的力度,并结合周边已出台人才政策城市的房价表现,来分析一下未来合肥房价走势。

合肥房价没有大涨的基础

目前出台人才政策的几个重点城市主要有:合肥,南京,石家庄,郑州,武汉,长沙,成都,西安。这几个城市的情况又各有不同,我们先来看看它们各自的落户购房门槛如何。

合肥人才引进政策2018:合肥出台人才引进政策,房价会上涨吗?

从学历上来看,南京和合肥的落户门槛最高,都规定了至少需要本科及以上学历才能满足条件。石家庄、西安和成都仅次于前两者,郑州、武汉和长沙落户门槛最低,仅需要专科及以上学历即可。

合肥人才引进政策2018:合肥出台人才引进政策,房价会上涨吗?

其实从这次大周期的表现来看,城市可分为先涨城市补涨城市(公号“小易论楼市”《全国房价上涨轮动,合肥超过了哪些城市?》)。先涨城市特点是房价经历跳涨,然后被限购严厉打压,落户政策一直绷得比较紧,最后经历回调。代表城市是合肥,南京,石家庄,郑州。

补涨城市特点是未经历跳涨,在上涨中期经历了限购打压,因为不甘心没涨到位,折中以人才引进名义变相放松限购,暗中补涨。此类城市的代表是武汉,长沙,成都,西安。

先涨城市即使出台了人才引进政策,平均门槛相对较高,我们看到南京、郑州和石家庄,也并未因此再次出现房价暴涨,目前看来都只是在底部震荡。这说明这次大周期,先涨城市的上涨势能已基本耗尽,人才政策对房价上涨的刺激作用有限。

而补涨城市上涨势能还略有残余,再加上几乎没有门槛的人才落户政策,像成都、武汉、长沙和西安,仍然保持一定的上涨势头。这说明,人才引进政策对补涨城市房价上涨的刺激作用更大。合肥显然不属于此类。

合肥人才引进政策2018:合肥出台人才引进政策,房价会上涨吗?

无论从房价表现还是从人才引进政策上来看,合肥都更接近兄弟城市南京,合肥房价也一直紧随南京房价亦步亦趋。从南京近期房价表现来看,即使出台了人才引进政策,也仅仅起到托底的作用,并未导致房价大涨。与此类似的城市还有郑州和石家庄。

经历过2016年房价暴涨之后,合肥上涨势能暂时耗尽,与此同时,收紧的房地产信贷政策也起到釜底抽薪的作用,从某种程度上抑制了合肥房价反弹的冲动。

我们看到国家对房地产强力去杠杆,目前合肥房贷利率不断攀升,首套房贷款利率已从去年最低点时的9折基准利率,涨至目前上浮15%。第一季度M2增速也达到了历史最低点,只有8.2%,流动性不断收紧,房价已经失去了大涨的货币基础。

我们需要注意的是,郭嘉对房地产的定调仍然是房住不炒,一旦合肥房价再次发生暴涨,地方zf承受压力巨大,从长官意志角度也不希望看到这种事情发生,所以房价也没有大涨的政策基础。

合肥房价没有下跌的基础

房价不大涨是不是就代表房价不涨或者下跌了吗?不是这样,我们还应看到一些支撑房价上涨的因素(公号“小易论楼市”《如何判断未来合肥房价的走势》):

1、经济形势下行。种种迹象表明,今年经济形势不容乐观,实体经济萎靡不振,环保给地方GDP带来下行压力,中央严控地方债导致基建规模减小,内需持续萎缩,中美贸易战致使进出口下滑,房地产不能成为压垮骆驼的最后一根稻草。

2、货币政策出现宽松势头。就在前两天,央行降准1个百分点,向市场释放4000亿元的增量资金。尽管这属于扶持中小企业的定向放水,但在实体经济回报过低的情况下,有些水难免不会流入房地产。

3、三四线及以下城市棚改。2018年-2020年还要进行1500套棚改,棚改资金造成三四线城市房价上涨,既进一步垒实了省会城市房价基础,还为合肥房价上涨提供更多的资金来源。

4、人才引进政策。从2016年10月份限购至今,已经过去1年半的时间,目前满足1年社保条件的刚需集中爆发,再加上省内外满足人才引进条件的投资投机需求,短期会造成合肥房地产市场供不应求。

5,zf减少土地供应。合肥市自2013年起,市区新房备案数量已经出现5年连续下降,去年供地也未完成既定目标,市区几乎有1年时间都未大规模供地,这势必造成新房供应更加紧张。

合肥人才引进政策2018:合肥出台人才引进政策,房价会上涨吗?

综合以上因素,我还是维持去年底的判断(公号“小易论楼市”《2018年合肥房价走势分析和预测》),合肥房价未来几个月大概率仍会在低位震荡,直到9-10月份,才会启动一波行情,这波行情并非大涨,而是5%-10%的温和上涨(公号“小易论楼市”《过去两年小易对合肥房地产的分析和预测》)。

合肥后期如何买房

参考之前其他城市的情况,人才政策实施以后,短期会造成需求集中爆发,热门区域或者性价比高一点的小区,新房可能会更加难买。之前性价比不高的新盘,后期会加速去化;性价比一般的小区,可能会捂盘惜售;性价比稍高一些的小区,会进一步提高购房门槛。

滨湖是合肥热门区域,目前除了西南三盘和几个均价超过2w的高价盘之外,几乎都在捂盘惜售,稍微有点性价比的楼盘基本买不到(公号“小易论楼市”《合肥滨湖区有哪些限价房,哪些新房性价比高?》)。据我小密圈成员透漏,目前滨湖区西南三盘已不再支持先草签合同再补社保的做法,相信后面会有越来越多的小区加入此行列。

肥西县几乎已经没有刚需新盘在售,经开区只剩下两个新盘,购房门槛还比较高。蜀山区和高新区的新房已经接近去化完毕,只剩下一些边角料(公号“小易论楼市”《合肥西南区域新房性价比排名》)。新站区目前属于价格洼地,但性价比相对低一些,刚需将进一步向这里聚集,使得库存较大的区域加速去化(公号“小易论楼市”《合肥庐阳北城瑶海区新房性价比排名》)。

受需求增加影响,再加上新房市场一房难求,二手房成交量将逐步放大,但由于新房限价,二手房价格暂时不会有明显上涨。不过量升之后总会伴随价涨,市场热度有一个传导期,待下半年限价盘去化完毕,我预计到9-10月份二手房价格会出现明显上扬。

如果说之前三县房价上涨,是市区限购需求外溢的结果,那么当人才政策实施后,部分三县购房需求往市区转移,造成市区房价上涨。如果市区房价上涨,又会进一步坐实三县房价,再加上土地供应有限,我认为三县房价未来半年到一年内大概率维持现状。

我建议满足人才引进条件的刚需,能上车尽早上车。应优先考虑市区西南区域的新房,如果买不到性价比高的新房,可以考虑二手次新房或者学区房。不满足人才引进政策的刚需,也没有必要再观望,考虑直接在三县靠近市区的区域上车吧。

更多关于合肥楼市的原创文章,请搜索关注微信公众号“小易论楼市”,有关购房问题可通过公众号后台向我提问。

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